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中央空調制冷設備按制冷方式不同可分為壓縮式制冷和吸收式制冷兩種。隨著制冷設備使用，制冷效率會慢慢降低，天津制冷設備維修仔細分析是由以下原因造成的：
一、循環水系統中各種水垢的生成形成原因：
天然水中溶解有各種鹽類，如重碳酸鹽、硫酸鹽、氯化物、硅酸鹽等。因此，如果使用含重碳酸鹽較多的水作為冷卻水，當它通過換熱器傳熱表面時，會受熱分解。冷卻水通過冷卻塔相當于一個曝氣過程，溶解在水中的CO2會逸出，因此，水的PH值會升高。此時，重碳酸鹽在堿性條件下也會發生反應。因此，在換熱器的傳熱表面上，這些微溶性鹽很容易達到過飽和狀態而從水中結晶析出。當水流速度比較或傳熱面比較粗糙時，這些結晶沉積物就容易沉積在傳熱表面上。此外，水中溶解的硫酸鈣、硅酸鈣、硅酸鎂等，當其陰、陽離子濃度的乘積超過其本身溶度積時，也會生成沉淀沉積在傳熱表面上。這類沉積物通常稱為水垢。因為這些水垢都是由無機鹽組成，故又稱為無機垢；由于這些水垢結晶致密，比較堅硬，故稱之為硬垢。它們通常牢固地附著在換熱表面上，不易被水沖洗掉。
危害：
①降低設備換熱效率3%——10%
②容易阻塞冷凝器中的鋼管，輕則降低流量，影響制冷效果。嚴重時冷凝器中的鋼管甚至堵死，以至報廢。
③給一些厭氧細菌繁殖提供場所。
二、循環水系統中金屬的腐蝕形成原因：
在冷卻水系統的正常運行過程中以及化學清洗過聲中，奮屬常常會發生不同形態的腐蝕。
根據金屬腐蝕理論的知識，通過仔細觀察腐蝕試樣或損壞設備的金屬腐蝕形態，在配合一些其他的方法，人們常常能找出產生腐蝕的原因和解決腐蝕問題的措施，所以研究冷卻水系統中金屬的腐蝕形態是一種十分有用的方法。
1、均勻腐蝕
均勻腐蝕又稱腐蝕或普通腐蝕。其一般特點是腐蝕短程在金屬的全部暴露表面上均勻地進行。在腐蝕過程中，金屬逐漸變薄，后被破壞。
對碳綱而言，均勻腐蝕主要發生在低PH的酸性溶液中。如果加酸過多，冷卻水的PH降到很低時，碳鋼的設備也將發生明顯的均勻腐蝕。
2、電偶腐蝕。電偶腐蝕又稱雙金屬腐蝕或接觸腐蝕。
當兩種不同的金屬侵在導電性的水溶液中時，兩種金屬之間通常存在著電位差。冷卻水系統中電偶腐蝕的實例之一是換熱器中黃銅換熱管和碳鋼管板或鋼制水室之間在冷卻水中發生的電偶腐蝕。在腐蝕過程中，被加速腐蝕的是很厚的鋼制管板或水室，而不是薄的銅管。由于鋼制管板或水室的壁較厚，因而仍可長期使用。
3、縫隙腐蝕
浸泡在腐蝕性介質中的金屬表面，當其處于縫隙或其他的隱蔽區域內時，常會發生強烈的局部腐蝕。
危害：
①加速設備的腐蝕，易造成事故隱患。
②影響正常生產，縮短了設備的使用壽命。
③提高了運營及設備維修成本。
三、粘泥（軟垢）的生成形成原因：
冷卻水中的微生物一般是指細菌和藻類。在新鮮水中，一般來說細菌和藻類都較少，但在循環中，由于養分的濃縮，水溫的升高和日光的照射，給細菌和藻類創造了迅速繁殖的條件。大量細菌分泌出的粘液像粘合劑一樣，能使水中飄浮的灰塵雜質和化學沉淀物等粘附在一起，形成粘糊糊的沉積物粘附換熱器的傳熱表面上：這種沉積物有人稱它為生物粘泥，也有人把它叫做軟垢。
粘泥積附在換熱器管壁上，除了會引起腐蝕外，還會使冷卻水的流量減少，從而降低換熱器舵冷卻效率：嚴重時，這些生物粘泥全將管子堵死，迫使停產清洗。例如北京某廠區換熱器中菌藻大量繁殖，半月之內就使熱負荷下降到50％，不得不經常停產沖沉．使產量減少。
粘泥一般是由顆粒細小的泥砂、塵土、不溶性鹽類的泥狀物、膠狀氫氧化物、雜物碎屑、腐蝕產物、油污、特別是菌藻的尸體及其粘性分泌物等組成。水處理控制不當，補充水濁度過高，細微泥砂、膠狀物質等帶入冷卻水系統，或者細菌藻類消殺不及時，或腐蝕嚴重、腐蝕產物多以及操作不慎，油污、工藝產物等泄漏入冷卻水中，都會加劇污垢的形成。當這樣的水質流經換熱器表面時，容易形成污垢沉積，特別是當水走殼程，流速較慢的部位污垢沉積更多。由于這種污垢體積較大，質地疏松稀軟，故又稱為軟垢。它們是引起垢下腐蝕的主要原因，也是某些細菌如厭氧菌生存和繁殖的溫床。
危害：
①粘泥附著在換熱（冷卻）部位的金屬表面上，降低冷卻水的冷卻效果。
②大量的粘泥將堵塞換熱器（水冷器）中冷卻水的通道，從而使冷卻水無法工作，少量的粘泥則減小冷卻水通道的截面積，從而降低冷卻水的流量和冷卻效果增加泵壓。
③粘泥集積在冷卻塔填料的表面或填料間，堵塞了冷卻水的通過，降低冷卻塔的冷卻效果。
④粘泥覆蓋在換熱器內的金屬表面，阻止緩蝕劑和阻垢劑到達金屬表面發揮其緩蝕與阻垢作用，阻止殺生劑殺滅粘泥中和粘泥下的微生物，降低這些藥劑的功率。
⑤粘泥覆蓋在金屬表面，形成差異腐蝕電池，引起這些金屬設備的腐蝕。